Каждый из них применяется в зависимости от типа объекта, происхождения средств на его приобретение и множества других факторов. Чтобы понять, в каких случаях наиболее целесообразно применение того или иного подхода, необходимо подробно разобраться в механике их реализации.
Начнем с затратного подхода, который задействуется преимущественно в отношении отдельно стоящих зданий, домовладений и промышленных объектов. Суть данного подхода предполагает тот факт, что инвестор не станет платить за объект больше стоимости постройки аналогичного по назначению и эффективности здания. Существует два метода, в соответствии с которыми осуществляется оценка коммерческой недвижимости и земельных участков по затратному подходу.
- Первый из них - метод изъятия. Согласно нему, рыночная стоимость объекта определяется на основании затрат, необходимых для его восстановления или даже замещения с учетом существующего износа.
- Второй - метод определения затрат на освоение. В большинстве своем он применяется к незастроенным земельным участкам и обозначает стоимость земли исходя из того, что она будет поделена на участки, которые в дальнейшем будут выставлены на продажу. Затем из предполагаемой выручки вычитаются затраты на их освоение, что позволяет получить значение рыночной стоимости земли.
Следующих подход, который мы рассмотрим - сравнительный. В соответствии с ним оценка объекта коммерческой недвижимости происходит на основании сопоставления данных по стоимости аналогичных объектов при их продаже. Данный подход требует соблюдения следующих условий: объект не должен являться уникальным, оценщик должен оперировать максимально точной информацией, включая статистику по аналогичным сделкам и факторы, оказывающие влияние на стоимость рассматриваемых аналогов, должны быть сопоставимы. Применение сравнительного подхода предполагает четыре этапа.
- Первый - поиск успешных сделок по аналогичным объектам в определенном сегменте рынка недвижимости.
- Затем идет проверка полученной информации с целью подтверждения того факта, что купля-продажа была осуществлена в нормальных рыночных условиях.
- Далее объект оценки сравнивается со своими уже проданными аналогами. При этом, обязательным условием является учет всех различий между сравниваемыми объектами.
- Завершается сравнение расчетом рыночной стоимости недвижимости на основании анализа разницы в ценах рассматриваемых объектов.
Ну и в завершение, третий подход, при помощи которого происходит оценка стоимости коммерческой недвижимости - доходный. Такой подход позволяет определить стоимость объекта на основании предполагаемых доходов от него и может быть применен только по отношению к недвижимости, способной приносить доход. Согласно принципам данного метода, рыночной стоимостью оцениваемого объекта является совокупность ожидаемых доходов или иных выгод, представленная к дате оценки. Проще всего описать суть доходного подхода оценки одной простой формулой, согласно которой стоимость объекта является отношением ожидаемого дохода от него к коэффициенту или ставке капитализации. Последние величины в данной формуле представляют собой норму дохода, отражающую связь между доходом и стоимостью оцениваемого объекта и отношение рыночной стоимости объекта к приносимому им доходу. Реализация оценки по доходному подходу также проходит в несколько этапов.
- Сначала производится оценка всех возможных поступлений от объекта.
- Затем производится расчет действительного валового дохода.
- Далее принимаются во внимание все расходы, связанные с оцениваемым объектом(делятся на условно-постоянные, условно-переменные и резервы).
- Следующий шаг - расчет чистого операционного дохода от недвижимости.
- И завершается процесс преобразованием предполагаемых доходов в рыночную стоимость объекта.
Важно понимать, что итоговая рыночная цена, выявляемая в ходе оценки недвижимости, напрямую зависит от применения того или иного подхода. Поэтому выбор правильного подхода к оценке является залогом максимально эффективных результатов оценки и верным признаком опытного оценщика.
Нажав на кнопку "Скачать архив", вы скачаете нужный вам файл совершенно бесплатно.
Перед скачиванием данного файла вспомните о тех хороших рефератах, контрольных, курсовых, дипломных работах, статьях и других документах, которые лежат невостребованными в вашем компьютере. Это ваш труд, он должен участвовать в развитии общества и приносить пользу людям. Найдите эти работы и отправьте в базу знаний.
Мы и все студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будем вам очень благодарны.
Чтобы скачать архив с документом, в поле, расположенное ниже, впишите пятизначное число и нажмите кнопку "Скачать архив"
Подобные документы
Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа , добавлен 24.09.2013
Изучение принципов и методов оценки жилой недвижимости. Затратный, доходный и рыночный подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Расчет рыночной стоимости квартиры, расположенной в г. Пермь и корректировки на разницу в общей площади помещений.
курсовая работа , добавлен 29.12.2014
Основные виды правоустанавливающих документов на объект недвижимости в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав. Оценка рыночной стоимости гаража. Затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке недвижимости.
курсовая работа , добавлен 08.06.2015
Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
курсовая работа , добавлен 25.11.2014
Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
курсовая работа , добавлен 14.11.2013
Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
отчет по практике , добавлен 06.06.2016
Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа , добавлен 15.10.2015
Известно несколько множество методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, цели его оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество методов для оценки конкретного объекта, чтобы получить наиболее точную стоимость.
Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости:
· рыночный (сравнительный);
· затратный;
· доходный.
Рыночный (сравнительный) подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
· Объект не должен быть уникальным;
· Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;
· Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Этот подход основан на принципе замещения, т.е. предполагает, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретный объект больше, чем обойдется приобретение другого похожего объекта, обладающего такой же полезностью.
При сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты, затем вносит поправки между сравниваемым и сопоставимым объектом. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.
Этапы оценки методом сравнения продаж:
1 этап. Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки, сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями объекта оценки.
4 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Сопоставляемые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях по сроку экспозиции и независимости субъектов сделки.
Срок экспозиции – это время, которое объект находится на рынке.
Под независимостью субъектов сделки подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями одной организации;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.
Корректировку следует проводить по всем основным характеристикам и удобствам, которые с точки зрения перспективного покупателя будут обладать стоимостью. Корректировки вводятся:
1) на время продажи – позволяет привести цену объекта-аналога на дату продажи к сегодняшней цене;
2) на право собственности на недвижимость – основана на предположении, что при продаже объекта покупателю переходят все права собственности на данную недвижимость. Если права «плохие», то корректировка делается со знаком «-» и наоборот;
3) на условия финансирования сделок;
4) на условия продажи;
5) на состояние рынка – делается для того, чтобы учесть изменения в спросе и предложении, которые вызваны изменением законодательства и налоговой базы;
6) на местоположение;
7) на использование – в качестве сравниваемых следует рассматривать объекты, сохранившие свой профиль использования.
Корректировки могут осуществляться как в стоимостном выражении, так и в процентах.
Процентные корректировки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.
Стоимостные поправки изменяют цену на определенную величину, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
4. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделок.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Сложность согласования данных о существенно различающихся сделках.
Затратный подход к оценке стоимости недвижимости – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Оценка земельного участка при этом производится на основе текущей конъюнктуры рыночных цен отдельно от зданий (сооружений). Результат оценки складывается из суммы затрат на строительство и стоимости земельного участка.
Подход базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание нового объекта аналогичной полезности.
При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
· технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
· обоснование необходимости обновления действующего объекта;
· оценка зданий специального назначения;
· при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
· анализ эффективности использования земли;
· решение задач страхования объекта;
· решение задач налогообложения;
· при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
Этапы оценки в соответствии с методами затратного подхода:
1. Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования;
2. Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости объекта;
3. Расчет накопленного износа:
· физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
· функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
· внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.
4. Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа;
5. определение итоговой стоимости объекта (стоимость с учетом износа + стоимость земельного участка).
При использовании затратного подхода к оценке объекта недвижимости важным является понимание экспертом-оценщиком различия между стоимостью замещения и восстановительной стоимостью.
Восстановительная стоимость объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с выполнением таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов. В этом случае воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурном решении, которые имеются у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную стоимость и полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием прогрессивных материалов и оборудования.
Таким образом, восстановительная стоимость выражает издержки на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержки на создание современного объекта-аналога.
Для большинства целей оценки более предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства, поскольку при замене создается недвижимость, отличная от оцениваемой.
Кроме того, трудно измерить разницу в полезности между существующим зданием и предложенным новым, которое будет иметь современные характеристики.
С теоретической же точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, т.к. маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание определенного возраста со всеми его функциональными недостатками.
Если необходимо вновь начать строительство, то приоритет отдается зданию с той же полезностью, но создаваемому по современным стандартам и дизайну.
Структура восстановительной стоимости
Восстановительная стоимость включает в себя:
Прямые издержки;
Косвенные издержки;
Прибыль предпринимателя.
Прямые издержки – те затраты, которые напрямую связаны с данным объектом недвижимости и включают стоимость сырья и материалов, стоимость оборудования, трудозатраты на строительство, стоимость временных сооружений, прибыль подрядчика.
Косвенные издержки – затраты, которые возникают в ходе строительства, но их нельзя выявить непосредственно в самом сооружении. Они включают страховку и рекламные выплаты за время строительства, вознаграждение архитектора, оплату юридических услуг, затраты на подготовку технико-экономического обоснования объекта, расходы на изменение прав собственности, маркетинговые расходы на продажу объекта и др.
Прибыль предпринимателя – премия за использование им своего капитала именно в данной сфере.
На стадии предварительных расчетов косвенные затраты рассчитываются в процентах от величины прямых затрат.
Величина прямых затрат определяется на основе следующих методов:
· Метод количественного обследования. Предусматривает разложение здания на отдельные элементы и умножение затрат по каждому элементу на их общее количество. При проведении этого метода необходимо подсчитать общее количество, например, всех гвоздей всех типов размеров, всей краски всех марок и т.д. Для большинства целей оценки применение этого метода слишком трудоемко.
· Метод разбивки по компонентам. Предполагает нахождение величины затрат различных компонентов на единичной основе, например, фундамента, стен, кровли и т.д. При наличии справочной информации о единичных расценках этот метод позволяет воспроизвести полную стоимость воспроизводства объекта.
· Метод сравнительной единицы. Основан на сравнении единицы площади оцениваемого объекта со стоимостью типового с вынесением поправок на особенности оцениваемого объекта.
После расчета восстановительной стоимости следует привести ее сегодняшним ценам в соответствии с изменением стоимости строительства.
Оценка износа
После того, как завершена оценка полной стоимости воспроизводства из полученной суммы следует вычесть износ.
Термин износ, который используется в оценке объектов недвижимости, следует отличать от износа в бухгалтерском учете.
В бухгалтерском учете износ начисляется в соответствии с законодательно установленными нормами независимо от рыночных условий.
В оценочной деятельности износ – потеря собственностью стоимости из-за различных причин.
Для оценки величины износа могут быть использованы следующие методы:
· Метод сравнения продаж. Суть заключается в том, чтобы вычесть стоимость объекта, полученную в результате применения метода сравнения продаж или капитализации дохода, из суммы восстановительной стоимости здания и стоимости земли. Полученная разница есть полный накопленный износ.
· Метод разбивки. Суть заключается в том, что оценивается износ каждого компонента оцениваемой собственности и путем суммирования получает сумму износа. Метод очень трудоемкий.
· Метод экономического возраста. Оценивает износ в соответствии с соотношением экономического возраста здания и его общей экономической жизнью и сопоставлением его со стоимостью нового строительства.
Экономический возраст (ЕА) показывает полезность и состояние объекта. Он может быть больше или меньше хронологического в зависимости от того, с какой степенью нагрузки эксплуатировалось здание.
Экономическая жизнь (ТЕ) – период времени, в течение которого, по мнению оценщика, улучшения в недвижимость делают вклад в ее стоимость.
· Модифицированный метод экономического возраста. Позволяет наиболее точно рассчитывать износ: сначала из общей стоимости вычитается стоимость исправимого физического и функционального износа, затем к оставшейся стоимости применяется метод экономического возраста, и износ суммируются.
Оценщики определяют рыночную стоимость бизнеса, используя три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Каждый из них позволяет выделить те или иные характеристики оцениваемого объекта.
1. Доходный подход
Если оценка осуществляется доходным подходом, основное внимание уделяется доходам от бизнеса, поскольку именно этот показатель является основным фактором, от которого будет зависеть, сколько стоит объект. Чем выше доходы от бизнеса, тем дороже стоит сам бизнес на рынке при других равных условиях. Оценщик учитывает не только величину дохода, но также период, за который он может быть получен, а кроме того, вид и уровень риска, сопровождающего процесс получения прибыли. Тщательно изучив рыночную информацию, оценщик осуществляет пересчет денежных потоков в общую сумму текущей стоимости.
При оценке данным способом рассчитывается текущая стоимость доходов, которые будут получены в будущем от использования бизнеса и его продажи после прогнозного периода.
Доходный подход состоит из двух методов: метода дисконтирования денежных потоков и метода капитализации дохода. В основу первого метода входит прогнозирование потоков от объекта оценки, дисконтирующихся впоследствии по дисконтной ставке, которая соответствует ставке дохода, отражающей риски инвестора. Второй метод подразумевает определение рыночной стоимости бизнеса по формуле V=D/R, где R – коэффициент капитализации, а D – чистый годовой доход.
Несмотря на то, что бизнес в основном оценивается доходным подходом, для получения более точного результата оценки лучше использовать и остальные два подхода. Иногда сравнительный или затратный подходы смогут дать более четкую картину.
2. Сравнительный подход
Данный подход особенно подходит для оценки в том случае, если на рынке имеется несколько объектов, с которыми можно сравнить оцениваемый бизнес. На точность определения рыночной стоимости объекта напрямую влияет достоверность собранных оценщиком сведений о продажах аналогов.
Оценщик собирает экономическую и финансовую информацию о предприятиях, по которым имеется информация о ценах сделок с пакетами акций, долями в уставном капитале. Если на рынке совершалось мало таких сделок, или между оценкой и продажей аналогичных объектов прошло слишком много времени, или рынок был нестабилен, результат оценки может стать недостаточно точным. Дело в том, что резкие изменения на рынке провоцируют искажение показателей. В сравнительном подходе используется принцип замещения. Чтобы сравнить объект оценки с аналогами, оценщик выбирает бизнесы, с которыми тот конкурирует, т.е. подбираются компании по таким критериям, как: принадлежность к отрасли, размеры компании, вид выпускаемой продукции или предоставляемых услуг, стадия жизненного цикла, финансовые характеристики.
Сравнительный подход включает в себя три метода: метод сделок, метод рынка капитала и метод отраслевых коэффициентов.
Используя метод сделок, оценщик изучает цены покупки контрольных пакетов акций предприятий-аналогов.
В основе метода рынка капитала лежат рыночные цены на акции фирм-аналогов. Инвестор, пользуясь принципом альтернативной инвестиции или замещения, может вложить средства или в данные фирмы, или в объект оценки. В связи с этим информация об аналоге, свободно продающем свои акции на рынке, после корректировки используется для расчета цены оцениваемого бизнеса.
В основе этих методов лежит определение мультипликаторов на базе финансовых показателей. Главное отличие метода сделок от метода рынка капитала заключается в том, что первый определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, а второй определяет стоимость предприятия на уровне неконтрольного пакета.
Применение метода отраслевых коэффициентов основано на анализе практики продаж бизнеса. Статистическими методами выводятся зависимости между ценой продажи и каким-либо показателем. Этот метод в основном применяется для оценки небольших компаний и носит ориентировочный характер.
3. Затратный подход
Оценщики обычно используют данный подход для оценки бизнеса, не приносящего стабильных доходов, недавно созданного либо находящегося в стадии ликвидации.
К методам затратного подхода относятся метод скорректированных чистых активов и метод ликвидационной стоимости.
Суть метода скорректированных чистых активов состоит в том, что из рыночной стоимости активов общества, определенной на дату оценки, вычитается текущая стоимость обязательств. В рыночной стоимости активов необходимо учитывать Гудвилл.
При использовании метода ликвидационной стоимости при расчете стоимости активов исключается Гудвилл. Главное отличие от метода скорректированных чистых активов состоит в том, что для продажи активов обществу необходимо платить комиссионные, нести расходы на демонтаж и снижать цену на активы для обеспечения ликвидности. В обязательствах дополнительно учитываются издержки на содержание управленческого персонала, налоги на продажу имущества.
Так или иначе, все три вышеописанных подхода взаимосвязаны. При каждом из них используется информация о рынке. Но, несмотря на то, что в основе любого из этих подходов лежит рыночная информация, каждый из них связан с отдельным рыночным аспектом. Если рынок совершенный, то оценщик, используя три подхода к оценке, должен получить одинаковую величину рыночной стоимости бизнеса. Но чаще всего рынок не является совершенным, то есть на нем не наблюдается равновесия спроса и предложения. Следовательно, использование всех этих подходов может привести к получению совершенно разных результатов.